Trump memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk membeli sekuritas berbasis hipotek senilai $200 miliar guna menurunkan suku bunga hipotek

Presiden Trump telah memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk membeli sekuritas berbasis hipotek senilai $200 miliar, menempatkan Gedung Putih secara langsung ke dalam pembiayaan perumahan dan mendorong suku bunga hipotek lebih rendah.

Keputusan tersebut mengguncang pasar, memangkas premi risiko pada obligasi hipotek baru, dan menaikkan saham perusahaan pembangun rumah.

Ini bukan berasal dari Federal Reserve. Ini datang langsung dari presiden. Dan ini bukan saran.

Jika lembaga-lembaga tersebut melakukan pembelian penuh, ini akan menjadi pertama kalinya dalam sejarah AS seorang presiden yang menjabat memerintahkan pembelian aset langsung semacam ini melalui raksasa perumahan yang didukung pemerintah.

Trump mengambil alih kendali kebijakan hipotek dan menyingkirkan Fed

Fed biasanya yang mengambil keputusan terkait suku bunga. Mereka membeli obligasi perbendaharaan dan obligasi hipotek, tetapi hanya ketika mereka pikir ekonomi membutuhkan bantuan. Ini bukan seperti itu. Trump melakukan ini untuk menurunkan biaya hipotek... dengan cepat.

Angka $200 miliar tidak sebesar apa yang telah dilakukan Fed di masa lalu, tetapi masih cukup untuk menurunkan suku bunga sekitar 0,25%, menurut para analis.

Dan efeknya muncul dengan cepat. Sejak pengumuman tersebut, spread obligasi hipotek turun 0,18 poin persentase, lapor Bloomberg. Perubahan semacam itu tidak terjadi dengan sendirinya. Itu datang langsung setelah perintah tersebut.

Bill Pulte, yang memimpin Federal Housing Finance Agency, tidak menahan diri. "Ini adalah manfaat menjalankan sesuatu seperti bisnis, Anda punya pilihan dengan uang tunai Anda," katanya. "Kami fokus memanfaatkan Fannie dan Freddie dengan cara yang tidak pernah dilakukan presiden lain."

Tidak semua orang menyukai apa yang mereka lihat. Kirill Krylov dari Baird & Co. menyebutnya sebagai tanda bahaya. "Membeli aset secara eksplisit untuk memanipulasi suku bunga hipotek memperkenalkan kembali risiko politik ke dalam pasar yang telah menghabiskan lebih dari satu dekade mencoba menjauhkan diri dari praktik semacam itu," tulisnya.

Ini semua datang setelah berbulan-bulan tekanan dari Trump, yang telah memberi tahu Fed untuk memotong suku bunga. Sekarang dia melakukannya dengan caranya sendiri, tanpa menunggu. Dia memperjelas bahwa jika Fed tidak bertindak cukup cepat, dia akan melakukannya.

Jeffrey Gordon dari Columbia Law School juga tidak berbelit-belit. "Cabang eksekutif melakukan apa yang setara dengan bentuk kebijakan moneter menciptakan preseden baru dan mengikis kemandirian Fed," katanya. Dia menunjukkan bahwa keterjangkauan perumahan bukan dalam mandat Fed, tetapi pasar hipotek masih terkait dengan bagaimana suku bunga ditetapkan secara keseluruhan.

Gedung Putih mengandalkan GSE sementara pertanyaan IPO menumpuk

Sebelum krisis 2008, presiden tidak memiliki kontrol seperti ini. Tetapi setelah bailout, Fannie Mae dan Freddie Mac ditempatkan di bawah pengawasan pemerintah. Sebagian besar pemerintahan tidak ikut campur. Tetapi Trump tidak mengikuti pedoman itu. Timnya melihat mereka sebagai alat untuk mengubah pasar hipotek, dan mereka menggunakannya.

Rob Zimmer, yang mewakili Community Home Lenders of America, mengatakan spread antara obligasi 10 tahun dan suku bunga hipotek terlalu tinggi terlalu lama. "Pembeli muda telah dikenai sanksi," katanya. "Ini benar-benar akan membantu pembeli rumah pertama kali, di antara yang lain."

Dan sekarang orang bertanya: apa yang terjadi dengan IPO? Trump telah berbicara tentang menjadikan Fannie dan Freddie publik. Tetapi rencana baru ini membuat hal itu tidak pasti. Lembaga-lembaga tersebut sudah mulai membeli lebih banyak obligasi di belakang layar. Itu terlihat seperti persiapan untuk IPO. Sekarang, tidak ada yang yakin bahwa itu akan ke sana lagi.

Vitaliy Liberman dari DoubleLine Capital mengatakan ide penyerahan penuh kepada publik mungkin sudah mati. "Persepsi semua orang tentang IPO adalah pemerintah akan sepenuhnya menyerahkan mereka kepada publik," katanya. "Tetapi ini menunjukkan bahwa itu tidak akan terjadi karena mereka telah memahami ini adalah alat penting dan jika mereka melepaskannya ke alam liar maka mereka kehilangan kendali."

Investor khawatir tentang keuntungan sementara Gedung Putih terus menekan

Presiden tidak berbicara tentang keuntungan investor. Dia fokus menjaga suku bunga hipotek tetap rendah. Di situlah ketegangan berada. Analis JPMorgan mengatakannya secara langsung. Ada benturan antara dorongan untuk menurunkan biaya pinjaman hari ini dan uang jangka panjang yang seharusnya dibawa Fannie dan Freddie.

Ini bukan proyek sampingan. Ini menjadi pusat strategi perumahan dan ekonomi Trump. Dan ini datang sementara negara menghadapi salah satu krisis keterjangkauan terburuk dalam beberapa dekade. Alih-alih menunggu suku bunga turun, Gedung Putih memaksa masalah ini dengan menggunakan GSE untuk memompa lebih banyak uang ke dalam sistem hipotek.

Ini mungkin juga bukan yang terakhir kali. Tidak ada aturan yang menghentikan Trump untuk memerintahkan lebih banyak pembelian. Pintu terbuka untuk lebih banyak. GSE sudah di bawah kendali federal, dan dengan perintah ini, cengkeraman itu hanya semakin ketat.

Pasar mengawasi dengan cermat. Investor sekarang terjebak antara membeli perusahaan yang merupakan alat kebijakan, atau menjauh dari keuntungan yang tidak pasti. Tetapi Trump telah memperjelas: dia belum selesai menggunakan tuas ini. Dan tidak ada yang tahu di mana ini berhenti.

Jika Anda membaca ini, Anda sudah selangkah lebih maju. Tetap di sana dengan newsletter kami.