Методика рейтинга застройщиков Киева 2025

Объясняем в деталях, как мы собирали и считали данные.

🔍Первый этап: сбор официальных данных

«Минфин» собирает официальную информацию о новых объектах жилой недвижимости, построенных и введенных в эксплуатацию за отчетный период — с 1 января по 31 декабря 2025 года.

Фактом, подтверждающим ввод жилого дома в эксплуатацию, является получение заказчиком строительства сертификата или декларации о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов. Орган, выдающий эти документы, — Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ).

Информацию о выдаче сертификата мы берем из базы данных Портала единой государственной электронной системы в сфере строительства — Реестра документов ЕГЭССБ.

Сертификат или декларацию о готовности каждого объекта смогут просмотреть и инвесторы, перейдя по ссылке в рейтинговой таблице.

👌 Второй этап: идентификация участников

В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификатах отсутствуют данные обо всех участниках строительного процесса — застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому после сбора первичной информации о заказчиках и подрядчиках редакция идентифицирует каждую компанию-застройщика по адресу объекта. Информацию берем из открытых источников: поисковиков, специализированных порталов о недвижимости, официальных сайтов застройщиков.

В отличие от банковского рынка, где все кредитно-финансовые учреждения по требованию регулятора раскрыли информацию о конечных бенефициарах, даже крупнейшие застройщики по-прежнему не всегда раскрывают реальных владельцев бизнеса. Часто компания-застройщик, обладающая сертификатом, даже не упоминается в этом документе.

Кроме данных о застройщике, мы указываем также сведения о заказчике строительства для каждого жилого комплекса. Это важно, ведь зоны ответственности у заказчика и застройщика разные, и покупателю стоит понимать, с кем и какие вопросы, при необходимости, придется решать.

Информацию о владельцах и конечных бенефициарах компаний-застройщиков мы берем из открытых источников: Единого государственного реестра юридических лиц, порталов открытых данных, публикаций в СМИ и официальных сайтов компаний.

Если у представителей застройщиков есть информация о сданном доме, который не учтен в рейтинге, они могут прислать сертификат/декларацию на почту realty@minfin.com.ua.

🥇 Третий этап: ранжирование компаний

На основе собранной информации формируется итоговый рейтинг. В нем вышее место занимает участник, который за отчетный период сдал наибольшее количество квадратных метров.

Если у нескольких застройщиков одинаковое количество квадратных метров, подключается еще один показатель — количество сданных в эксплуатацию квартир. Если и эти показатели совпадают, более высокое место занимает тот застройщик, который получил больше сертификатов о вводе в эксплуатацию домов.

В рейтинг включаются все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, — от малоэтажных домов (3 и более этажей) до высотных жилых комплексов.

Обязательным условием является наличие разрешительных документов: сертификата или декларации о вводе в эксплуатацию. Если их нет, дом при составлении рейтинга не учитывался. Компании, которые не предоставили дополнительную информацию для рейтинговой таблицы, отображаются в конце рейтинга с пометкой «нет данных».

Все больше появляется жилых комплексов, которые строятся в партнерстве, и девелоперами выступают несколько компаний. В таком случае редакция обращается с запросом о том, кто из них основной. Если они не предоставляют эту информацию, редакция самостоятельно определяет основного застройщика на основании открытых источников. В рейтинге общая площадь и количество квартир учитываются именно основному застройщику, но мы всегда указываем тех застройщиков, которые выступают партнерами в строительстве.

В ответ на запрос редакции компании могут указать как основных двух или более застройщиков. В таком случае общая площадь и количество квартир разделяются между ними в соответствии с долями участия. Если эти данные получить не удается — указываем все компании без разделения долей.

Еще один нюанс: дом физически может быть один, но на несколько очередей. При этом каждая из них может получить отдельный сертификат, даже если строительство всего дома еще не завершено. А бывает и наоборот — застройщик сдает два или более дома и получает только один сертификат. Тогда в графе «Полученные сертификаты» показано меньшее количество сертификатов, чем введенных домов.

Как и раньше, мы столкнулись с несоответствием данных в сертификатах, опубликованных на портале ЕДЭССБ, и отсканированными документами, размещенными на сайтах застройщиков. Поэтому редакция «Минфина» самостоятельно определяла, какие именно дома реально построены, и брала данные о квадратных метрах и общей площади квартир только по готовым к заселению домам.

Мы не учитывали сертификаты, полученные застройщиками на парковки, трансформаторные подстанции, общественные здания, детские сады и т. п., которые не относятся к площади квартир в доме.

Изменение методики 2025: почему мы включили реконструкции и объекты с декларативной процедурой

В рейтинге застройщиков Киева за 2024 год мы сознательно не включали проекты, которые формально не являются многоквартирными жилыми домами. В частности, ЖК Ми6 от 450 GROUP был исключен, поскольку по документам это «усадебный (индивидуальный) жилой дом» (Декларация КВ101240726378 от 6.08.2024). Наша позиция была такой: рейтинг анализирует только полноценные ЖК, обеспечивающие все права для постоянного проживания.

Почему мы изменили подход в 2025 году?

Во-первых, количество таких проектов существенно возросло. Если в 2024 году это был единичный случай (Ми6), то среди объектов, введенных в 2025 году, уже как минимум 6 проектов сданы по декларативной процедуре и/или имеют статус реконструкции: Sovskyi Club House, Nagirniy house, O47 (450 GROUP), Яслинская 3, Cappuccino House, ЖК ППС. Еще 5 проектов — это официальные реконструкции существующих зданий (Nordica Residence, Днепровская Мрия, 4U, Gravity Park, Sovskyi Club House). Игнорировать 11 из 39 проектов означало бы потерять четверть рынка.

Во-вторых, эти проекты фактически конкурируют с классическими новостройками за покупателя. Они рекламируются на тех же порталах недвижимости (Cappuccino House — от 121 500 грн/м², что дороже многих ЖК бизнес-класса), а покупатели воспринимают их как обычные квартиры.

В-третьих, именно эти проекты несут наибольшие риски для инвестора, и исключать их из рейтинга означает лишить читателя критически важной информации. Покупатель, который видит на портале недвижимости «квартиру от 19 м² за 1,26 млн грн», должен знать, что это не квартира в юридическом смысле, а «помещение в усадебном доме», сданном по декларативной процедуре.

Поэтому в 2025 году мы включаем в рейтинг все объекты, в которых фактически продавались помещения для проживания, независимо от их формального статуса. При этом мы четко указываем в таблице тип документа (сертификат / декларация), формальный статус объекта и известные расхождения между документами и фактическим состоянием.

Отметка ❗️ в рейтинговой таблице обращает внимание читателя на особенности конкретного объекта.

⚠️ Важные оговорки

«Минфин» подчеркивает, что количество сданных в эксплуатацию квадратных метров, объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности того или иного застройщика, а лишь одним из критериев оценки. Мы считаем, что решение инвестировать в недвижимость читатели принимают не только на основании рейтинга, но и исходя из множества других факторов.

Данные о количестве строящихся домов застройщиками (столбец «Количество строящихся домов по состоянию на I квартал 2026 года») касаются не только Киева. Застройщики, работающие в нескольких городах (например, РИЭЛ — Львов и Киев, Креатор-Буд — Тернополь, Львов и Киев, Галжитлобуд — Львов и Киев), могут иметь значительно больший общий объем введенного жилья по всей Украине. Поэтому сравнивать эти показатели некорректно только в пределах столичного рынка.

Рейтинг не является инвестиционной рекомендацией. Перед принятием решения о покупке жилья рекомендуем самостоятельно проверять разрешительную документацию, целевое назначение земельного участка и правовой статус помещения.

🐣 Что нового в рейтинге 2025 года

Тип отопления. После массированных атак на энергетическую инфраструктуру Киева, в частности на объекты централизованного теплоснабжения, тип отопления перестал быть просто технической деталью. В рейтинг добавлен столбец «Тип отопления» с указанием: автономное (собственная котельная в доме), централизованное (от ТЭЦ или районной котельной) или индивидуальное (поквартирный котел). Эта информация поможет покупателям оценить энергонезависимость конкретного ЖК.

Реконструкции и декларативная процедура. Впервые в рейтинг включены объекты, сданные по декларативной процедуре (без полноценной инспекции ДИАМ), а также проекты, которые юридически являются реконструкциями существующих зданий. Это позволяет покупателям увидеть реальный масштаб явления и оценить соответствующие риски.

Целевое назначение земельного участка. Как и в прошлом году, мы указываем код целевого назначения земли под каждым ЖК. В 2025 году особенно заметна тенденция к строительству жилья на землях нежилого назначения — от академических институтов до воинских формирований.

Что убрано из рейтинга 2025 года по сравнению с 2024:

Сроки задержки сдачи в этом рейтинге не рассчитывались. Для корректного вычисления задержек необходимо сопоставить первоначально заявленный срок сдачи каждого дома с фактической датой получения сертификата, что требует значительных ресурсов проверки по каждому объекту. Сроки строительства (от разрешительного документа до сертификата) указаны в таблице, но без расчета задержки относительно обещаний застройщика.

📇 Классификация видов целевого назначения земель >В рейтинге отражено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов. В таблицах оно указано в виде кодов. Ниже — их расшифровка:

• 02.01 — Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)
• 02.03 — Для строительства и обслуживания зданий временного проживания
• 02.06 — Для коллективного гаражного строительства
• 02.07 — Для другой жилой застройки
• 02.10 — Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами инфраструктуры
• 03.02 — Для строительства и обслуживания зданий учебных заведений
• 03.10 — Для строительства и обслуживания административных зданий, офисных зданий
• 03.15 — Для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки
• 07.01 — Для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения
• 11.02 — Для размещения и эксплуатации предприятий промышленности
• 15.07 — Для размещения и постоянной деятельности воинских формирований

🗨️ Дополнительная информация в рейтинговой таблице

• Год основания застройщика и его владельцы/бенефициары — из открытых реестров и СМИ.
• Район и адрес ЖК.
• Заказчик строительства — юридическое лицо, указанное в сертификате/декларации.
• Целевое назначение земельного участка.
• Номера сертификатов/деклараций со ссылками на ЕДЕССБ.
• Сроки строительства (от разрешения до сертификата).
• Заявленный класс комфортности — тот, который указывает сам застройщик. ДБН не определяет «класс комфортности», поэтому это маркетинговая классификация.
• Стоимость м² и минимальный бюджет на квартиру — по данным порталов недвижимости и официальных сайтов застройщиков по состоянию на I квартал 2026 года.
• Участие в программе «єОселя».
• Резервное питание (генераторы, солнечные панели, инверторы).
• Тип отопления (автономное, централизованное, индивидуальное).
• Поэтажность дома.
• Паркинг и укрытие/бомбоубежище.
• Минимальная и максимальная площадь квартир.
• Количество сданных домов за предыдущий год и с даты основания.
• Количество строящихся домов по состоянию на I квартал 2026 года (только по Киеву).
• Данную информацию «Минфин» получил из открытых источников.