損耗折舊對您的住宅出租物業投資報酬率構成威脅。適當的維護對於提升您的淨營業收入至關重要。幸運的是,維護投資物業比保持自住住宅的良好狀態更為輕鬆。遵循以下五個技巧,為您的出租物業提供所需的照護,以增加您的淨營業收入、改善您的現金流並更快達到損益平衡。
1) 建立承包商網絡
一份可靠的當地承包商名冊是適當物業維護的命脈。屋頂工、水管工、電工和HVAC技術人員負責繁重的工作,而非您。這些專業技術人員直接負責維護您出租物業的結構完整性。您的工作是尋找並與他們建立互利的關係。
如果您還沒有任何聯絡人,簡單的Google搜尋應該能找到在您所在地區營運的公司。向您的房地產經紀人或仲介徵求推薦。尋找提供符合您維護需求的服務、能夠安全高效地完成工作且擁有優秀業績記錄的承包商。根據評論和評分縮小選擇範圍,然後深入了解他們的資格。
向候選人索取證書,例如執照、保險和認證。驗證資訊以確保他們能在您所在的州合法營運。與持有證書的承包商合作,便於在解決糾紛時獲得相關州政府機構的協助。
2) 安排系統檢查
預防性維護使專業技術人員能夠識別潛在問題並及早解決。房屋問題若長期未被發現和修復只會惡化。當您發現它們時,修復可能更加昂貴且造成更大干擾。
在問題發生後才做出反應可能是一種疏忽。未能盡一切力量預防或減輕損害會造成更多麻煩。您的保險公司可能會以您在基本維護方面的不足作為拒絕理賠的理由,迫使您自掏腰包支付維修費用。
定期安排屋頂、管道和電氣檢查。與您信任的承包商簽訂長期適當維護計畫,以較低成本定期徹底檢查您出租物業的重要系統。提前規劃這些房屋檢查,便於通知您的租客並為工作準備單位。
專業檢查記錄您物業的維護歷史,作為保險目的的證據。報告應揭示發現的任何損害以及建議的解決方案及其緊急程度,讓您有時間和彈性安排和資助維修。
3) 遵守季節性HVAC維護
HVAC設備需要經常接受專業維護。您的系統應在最熱和最冷的季節之前保持良好狀態——否則,您的供暖或冷卻設備可能在最糟糕的時刻故障,使您的租客陷入困境。類似的情況發生在聖安東尼奧,一位租客的公寓在2025年夏季氣溫達到三位數的日子裡因空調故障而感覺像火爐。
基本的HVAC護理是租客的責任。您的租客應在必要時更換恆溫器電池、定期更換或清洗空氣濾網,並隨時保持通風口暢通無阻。日常維護以外的任務應由合格技術人員處理。
安排定期檢查以充分維護您的供暖和冷卻設備。定期調整對於延長HVAC系統的使用壽命和避免保固失效至關重要。除了調節溫度水平外,維護良好的HVAC設備還能控制室內濕度並保持高空氣品質水平。
4) 認真對待外觀問題
一些外觀問題的影響不僅限於美觀。缺失的瓷磚填縫劑、龜裂的填縫膠、剝落的油漆和過度生長的庭院樹木現在看似無害,但它們應該提醒您注意可能危及租客健康和安全的突發狀況。
廚房和浴室中劣化的瓷磚填縫劑可能導致潮濕,進而演變成更令人擔憂的問題,例如黴菌生長。窗戶填縫膠的裂縫會讓濕氣滲入室內,並讓有害蟲子進入您的物業。剝落表示油漆劣化,使表面更容易受到水損害,而植被過度生長為害蟲提供藏身之處,當風吹得太猛時可能嚴重損壞屋頂部分。
這些小問題以不同的速度發展,使它們難以監控。儘管如此,您應採取主動方法來防止不利問題。例如,每六個月到兩年重新密封填縫劑是防止浴室瓷磚成為黴菌滋生地的良好做法。
5) 迅速回應問題
延遲回應會削弱及時報告的價值。在美國,迅速回應通常意味著在約七天內解決潛在問題,但有些問題需要更緊急的行動。
不幸的是,不使用物業管理人的物業投資者經常錯過陷入困境的租客的緊急電話。對租客24/7全天候待命在人力上是不可能的,尤其是當您是缺席房東時。
強烈建議將此責任外包給當地物業管理公司。該服務提供商全天候可聯繫,以協助租客處理緊急事項。儘管與物業管理人合作會產生額外費用,但它能讓您快速回應緊急請求,進而提升租客滿意度和留任率。唯一的替代方案是住在租客旁邊或附近,並保持開放的溝通管道。
誰負責什麼?房東和租客
一般而言,您負責確保您的出租物業適合居住且安全。相比之下,您的租客負責保持場所清潔、更換燈泡和煙霧探測器電池等消耗品,並緊急向您報告結構問題和蟲害跡象。
州房東-租客法律概述了各方的職責和責任、協議和處罰。熟悉您所在州的法規以確保遵守規則,並創建準確反映法律的租賃協議。
選擇好租客是成功的一半。一位嚴格遵守您租賃協議的可靠租客能確保您的單位保持合理清潔、有序且無損壞。
透過適當維護防止投資物業折舊
保持您的出租物業維修良好可能令人不知所措,尤其是在緊急情況下。使用這些實用技巧來持續履行您的維護義務,讓租客滿意並保護您資產的價值。
